7月16日的2018上半年国民经济运行情况(情况,是指情形,情景。7月16日的2018上半年国民经济运行情况(情况,是指情形,情景。出自《汉魏南北朝墓志集释·隋□堕暨妻赵氏墓志》。)发布会上,国家统计局发言人(发言人定义:代表某一政权机关或组织发表意见的人。)(发言人定义:代表某一政权机关或组织发表意见的人。)毛盛勇表示,下一步将加快推进房地产税,再结合7月31日中央政治局(中国共产党中央政治局,简称中共中央政治局或中央政治局,是中国共产党的中央领导机构之一。中央政治局委员由中央委员会全体会议选举产生。党的中央政治局每届任期五年,全国代表大会如提前或延期举行,它的任期相应地改变。中央政治局在中央委员会全体会议闭会期间。)会议上““坚决遏制房价上涨”的基调(基调:jīdiào[mainkey]∶作品中主要的音调,一般用它开始或结束[keynote]∶主要观点;基本思想定下了会议的基调基调即是风格、主要感情等。摄影中影调来源于音乐,来源于音乐中的术语,是因为摄影这种利用光影变化而构成的画面更具有一种音乐般的视觉上的节奏与韵律。对摄影作品而言“影调”。),和8月7日住建部“完善和落实差别化住房信贷、税收政策”的最新工作要求,我们可以感受到:

房地产税真的是箭在弦上了。

据《21世纪经济报道》,今年3月初,财政部时任副部长史耀斌在全国两会新闻发布会上表示,目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。4月份时,房地产税法草案曾在系统内部征求过意见,省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。

具体细节有待公布,但史部长曾介绍了大体方向:“它的作用主要就是调节收入分配,特别是个人财富的集聚,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,用来满足政府提供公共服务的需求。”

一谈到房地产税大家就会很激动,最最关心的就是:房地产税能使房价、房租下降吗?

这归根结底是一个城市(地区)间竞争的问题,好的房地产税政策能使城市蒸蒸日上,坏的政策则只能让城市每况愈下。

房地产税属于财产税,也是由地方政府征收和使用的地方税。每个城市可以根据自身的情况制定征收税率、优惠扣除标准、用途等,这就使得地方政府在指定政策时必须考虑到其他城市的相关政策情况。

这是城市之间的政策博弈。类似于改革开放早期的地区间招商引资的政策竞争,只不过现在争的是“人”。因为房地产税只能向房产业主征收,所以地方政府必须想办法提高城市吸引力,让人口愿意来这里定居,在这里置业,这样地方政府才能有税可收。

怎么花房地产税,决定了能收多少。无论政府报告如何吹得天花乱坠,老百姓对生活质量有自己实实在在的感受。你的水电燃气供应是否稳定,教育、医疗、交通基础设施是否充足,公共安全卫生服务是否健全,政府部门办事是否廉洁高效,经济就业机会是否充沛,电动自行三轮车能不能上路,老百姓心里自然有杆秤,口碑的力量胜过舆论宣传的千言万语。

所以房地产税能否“取之于民用之于民”,就成了城市间竞争的关键。大城市资源更多,机会更多,但人口多就必然众口难调。小城市也可以有所作为,比如制定更有针对性更接地气的政策,因地制宜采取差异化的竞争策略。

房地产税除了怎么收、收多少,政策出台的时机也很重要。房地产税最终是要取代土地出让金的,但是相比起土地出让金容易收、花起来又没什么约束,房地产税不仅收起来麻烦,而且城市里每双眼睛都在盯着你,看你有没有乱花钱。

从政府角度看,这是一件成本高收益低的事情,如果不是被逼到绝境,恐怕他们没有“革自己的命”的动力。所以我认为,应该由中央强制规定一个改革的“最终时限”,要求各地最晚在20xx年前停止征收土地出让金,拍卖(如果仍用这种模式)所得款项只用于征地补偿。这样才能逼得地方政府动起来,而不是“耗泡磨”。

一旦到了不得不变的时候,地方政府最好的选择其实是“晴天的时候修屋顶”。也就是趁着地方财政的负担还不太严重,这个时候启动改革,即使财政收入有些波动也能容错,过渡能更加平稳。

如果是到了地方政府债台高筑的时候再改革,那稍有不慎就会出现债务违约,政府日常工作和基建维护也必然受影响,直接影响政府的公信力。而信任一旦丢掉,再重新建立要花多得多的代价。

当然,也不是说房地产税收的越多就越好。比如,首先通过收紧供地量,制造供不应求的状态,等老百姓在高位买房之后,规定房价销售价格不能低于一个档位,然后再启动房地产税,按被炒高的价格计算房地产税。不过即使政府有能力收上来,这种“关门打狗”“涸泽而渔”的方式也会带来巨大的副作用,把人都逼走可就“乐极生悲”了。

正面的例子也有,比如深圳市就率先启动改革,减轻高房价给居民生活带来的负担。8月3日,深圳市政府办公厅发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号),从现在到2035年,深圳将新增建设筹集各类住房共170万套,其中商品住房比例仅占40%,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

二是历史存量包袱小,一定程度上可以说是“船小好调头”。据有关部门统计,目前深圳全市共有各类住房1065万套(间),其中商品房约100多万套,政策性保障性住房约30多万套,单位及个人自建住房约50万套,原村民集体经济组织自建、合建房约650多万套(小产权房),工业区配套宿舍及其他160多万套。其中市场商品住房、政策性住房和保障性住房占比仅为20%左右。即使开征房地产税,估计那100多万套商品房中也有不少享受优惠扣除,实际征收波及面不会太大。

甚至连最困难的小产权房问题,深圳也有可能率先解决,成为其他城市的示范。我在之前的文章

《房价涨涨涨!“贼喊捉贼”式打击炒

万博manbetx3.0客户端

有用吗?》中曾经说过,随着地方政府财政结构的调整,小产权房有可能迎来转正希望。就在本文写作之时,看到《南方周末》有关深圳市试点小产权房转正的报道,虽然此次试点只涉及厂房、仓库与商铺、写字楼等公共配套类及产业类房产,但这是开了一个好头,也为将来住宅类小产权房转正积累了经验。

但全国大部分城市都没有深圳这么好运,一旦房地产税开征,即使房价能够硬抗一段时间,房租也会首先承压下跌。并不像一些情绪化网民想象的,“房地产税全部会被转嫁给租房者”。实际上税收是由房东和万博manbetx3.0客户端共同承担的,分担的比例取决于谁更强势。

即使不考虑中央增加租赁住房供应的改革方向,单是房地产税的出台,就足以增加租房市场的供给量。一些只为炒房,买完房囤起来的炒家,他们原来只需要付银行贷款本息,现在还要加上房地产税,而且无日无之,多持有一天就要多交一天,总额积少成多也不可小视。所以他们就可能在利息和房地产税的双重压力下,将“空置房”投入租赁市场,以租金补贴贷款本息与税收。

本来在流动紧张的情况下,囤万博manbetx3.0客户端还可以出售部分房产缓解资金链紧张的局面,但如果房地产税征收额度较高,使公众形成看空氛围,大量潜在买家持币观望,则囤房炒家要么用超低价割肉卖房,要么只能把房屋出租。

而且当大量空置房涌入租房市场,房东房客的强弱关系就有可能逆转,卖方市场变成买方市场,价格当然无法维持在高位。

不过我们也不能期待房地产税能大幅打压房价、房租,房地产税只能对供求关系起到微调的作用,土地/住房的供应量才是关键因素。

而且由于中国金融体系的最终抵押品其实还是房地产,如果房价大幅下挫,金融体系将出现大量资不抵债或者坏账,这是坚决防范系统性金融风险的政府决不能接受的。

不过这并不是容忍改革止步不前的借口。现在土地财政的副作用越来越明显,不仅透支了居民的消费能力,让占社会绝大多数的普通老百姓感到苦不堪言,也抢占了大量的社会资源,而这些资源本来是可能用于提升社会生产率的。这是土地财政看得见的和看不见的危害。

所以改革是肯定的,需要斟酌的是方式和节奏。按照以往改革的成功经验,可以考虑用“搁置存量、发展增量”的方式。即锁定价格不出现大涨大跌,同时想方设法提高居民收入水平,用更高的收入水平来稀释高房价的痛苦感,待时机成熟再放开土地供应,最终走出这场社会危机。

总结一下:房地产税通过充分的舆论铺垫,现在已经箭在弦上,在可预期的未来会较快出台。房地产税能替代积弊已久土地出让金,改革地方政府的土地财政模式,同时能打压囤房炒家,让他们把房子吐出来,增加的供应能降低房价、房租,同时能改善社会贫富差距。

不过我们不能奢求一劳永逸的改革,如果步子迈得太大,房价大幅下跌会导致大量银行坏账,诱发系统性的金融风险,造成玉石俱焚的最糟结果。我认为更现实的方法是“搁置存量、发展增量”,提高居民收入水平,用更高的收入水平来稀释高房价的痛苦感,让老百姓买得起房。待时机成熟再放开土地供应,最终走出这场社会危机。

延伸阅读三四线楼市加速入冬,买了房的应该去哪哭呢?搜狐评论2018-09-05房地产变革之年:探寻长效机制 房企风险与机遇并存时代周报2018-09-04呼市全面停止房地产去库存 房产调控政策应因城施策经济日报2018-08-31孙宏斌:房地产调控程度超过任何人想象,现在开发商都有压力澎湃新闻网2018-08-31多部委发声加速建立楼市长效机制 专家称房地产税是重头戏证券日报2018-08-30楼市去库存接近尾声 多城加速补库存证券日报2018-08-30 7k